Pacote Habitação 2026: o que muda no IRS e IRC para proprietários e empresas?

2026 trouxe novas regras fiscais para incentivar a colocação de imóveis no mercado de arrendamento e aumentar a oferta de habitação. Entre as principais novidades do Pacote Habitação estão a redução da tributação dos rendimentos prediais para determinados contratos de arrendamento, a criação de um novo regime de arrendamento acessível com isenção de IRS e IRC e benefícios para quem reinvista mais-valias imobiliárias em imóveis destinados ao arrendamento.

Para particulares, trabalhadores independentes e empresas com património imobiliário, estas alterações podem traduzir-se numa redução significativa da carga fiscal, desde que sejam cumpridos os limites de renda e as restantes condições previstas na lei.

Neste artigo, explicamos as principais regras em vigor em novembro de 2026.

O que é o Pacote Habitação 2026?

As medidas fiscais fazem parte da estratégia Construir Portugal, criada para aumentar a oferta de habitação e incentivar a construção, a reabilitação e o arrendamento.

Em março de 2026, a Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, autorizou o Governo a implementar um conjunto de medidas de desagravamento fiscal. Estas foram posteriormente concretizadas pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.

Entre outras alterações, o diploma criou:

• Uma taxa reduzida de IRS para rendas consideradas moderadas;
• Uma redução da matéria sujeita a tributação quando estes rendimentos são obtidos por empresas ou por sujeitos passivos de IRS com contabilidade organizada, no âmbito da categoria B;
• A possibilidade de excluir determinadas mais-valias imobiliárias de tributação quando existe reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento;
• O novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA);
• Os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), destinados sobretudo a investimentos de maior dimensão;
• Incentivos fiscais à construção e reabilitação de imóveis destinados à habitação.

As medidas não abrangem, portanto, apenas quem compra uma casa. Têm particular relevância para proprietários que obtêm rendas, empresários em nome individual e empresas que detenham imóveis destinados ao arrendamento.

Quais são as principais alterações fiscais?

Para proprietários e empresas, há duas situações que importa distinguir.

A primeira é o arrendamento habitacional com renda moderada. Em 2026, considera-se renda moderada aquela que não ultrapassa 2,5 vezes a Retribuição Mínima Mensal Garantida (RMMG) prevista para esse ano. Considerando a RMMG de 920 €, o limite de referência é de 2.300 € mensais.

Nestes casos:

• Os particulares podem beneficiar de uma taxa autónoma de IRS de 10% sobre os rendimentos prediais;
• Os sujeitos passivos de IRC e os sujeitos passivos de IRS com contabilidade organizada, no âmbito da categoria B, podem considerar apenas 50% desses rendimentos para efeitos de tributação.

Estes benefícios aplicam-se aos rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029, desde que se encontrem reunidas as condições legalmente previstas.

A segunda situação é o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). Aqui, os limites de renda são mais baixos e variam de acordo com o concelho e a tipologia do imóvel. Quando todas as condições são cumpridas, os rendimentos podem ficar totalmente isentos de IRS ou IRC.

Ou seja: uma renda inferior a 2.300 € não significa automaticamente isenção de imposto. Para beneficiar da isenção total do RSAA é necessário cumprir os limites de renda e os restantes requisitos específicos deste regime.

O que muda no IRS dos proprietários?

Uma das medidas com maior impacto para os senhorios particulares é a redução da tributação dos rendimentos prediais.

Rendas moderadas passam a poder ser tributadas a 10%

Regra geral, os rendimentos resultantes de arrendamento habitacional estão sujeitos a uma taxa autónoma de IRS de 25%, embora existam reduções para determinados contratos de longa duração.

Com as novas regras, os rendimentos de contratos destinados exclusivamente a habitação cuja renda mensal não ultrapasse o limite definido para uma renda moderada passam a beneficiar de uma taxa autónoma de 10%, relativamente aos rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029.

Em 2026, considerando a RMMG de 920 €, esse limite corresponde a 2.300 € mensais.

A lei determina ainda que deve ser aplicada uma taxa mais favorável quando o contribuinte já possa beneficiar dela.

Isto é particularmente relevante nos contratos de longa duração. Atualmente, a tributação do arrendamento para habitação permanente pode ser reduzida em função da duração do contrato:

• Contratos com duração igual ou superior a 5 anos e inferior a 10 anos: redução de 10 pontos percentuais sobre a taxa de 25%;
• Contratos com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 anos: redução de 15 pontos percentuais;
• Contratos com duração igual ou superior a 20 anos: redução de 20 pontos percentuais.

Nos contratos com duração igual ou superior a 5 anos e inferior a 10 anos, cada renovação com igual duração pode ainda permitir uma redução adicional de 2 pontos percentuais, até ao limite previsto na lei.

Existe também uma redução adicional de 5 pontos percentuais para novos contratos que cumpram a condição legal de apresentar uma renda pelo menos 5% inferior à do contrato anterior sobre o mesmo imóvel.

Assim, um contrato de longa duração pode, em determinadas situações, beneficiar de uma taxa inferior aos 10% previstos para as rendas moderadas.

A duração do contrato continua a fazer diferença?

Sim, mas não da mesma forma em todos os regimes.

A nova taxa de 10% aplicável às rendas moderadas não exige, por si só, um contrato de cinco, dez ou vinte anos.

No entanto, a duração continua a ser relevante porque os contratos de longa duração mantêm as respetivas reduções de IRS quando estas resultem numa tributação mais favorável.

Além disso, no Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, existem prazos mínimos específicos:

• Três anos, no caso de contratos destinados a residência permanente;
• Três meses, no caso de determinados contratos de residência temporária, desde que se verifiquem os requisitos previstos no RSAA, nomeadamente a residência fiscal do arrendatário num concelho distinto daquele onde se situa o imóvel.

O que muda para trabalhadores independentes com contabilidade organizada?

As novas regras do Pacote Habitação também abrangem os sujeitos passivos de IRS com contabilidade organizada, no âmbito da categoria B.

Nestes casos, os rendimentos prediais resultantes de contratos de arrendamento habitacional com rendas dentro do limite legal são considerados em apenas 50% para efeitos de tributação.

Na prática, significa que apenas metade destes rendimentos é considerada ao abrigo desta regra específica, sem prejuízo das restantes regras aplicáveis à determinação do rendimento tributável.

É importante não confundir esta regra com uma redução direta de 50% no imposto a pagar: o benefício incide sobre o rendimento considerado para efeitos fiscais, não diretamente sobre a coleta final.

Este benefício aplica-se aos rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029, desde que estejam reunidas as condições legalmente previstas.

O que muda para empresas sujeitas a IRC?

Também existem benefícios relevantes quando o proprietário do imóvel é uma empresa.

Quando uma sociedade obtém rendimentos prediais através de contratos destinados exclusivamente à habitação e a renda mensal respeita o limite das rendas moderadas, esses rendimentos são considerados em apenas 50% para efeitos de tributação em IRC.

Exemplo simples

Imagine uma pequena empresa que recebe:

1.000 € de renda por mês × 12 meses = 12.000 € por ano.

Se o contrato cumprir as condições previstas no regime das rendas moderadas, apenas:

12.000 € × 50% = 6.000 €

são considerados ao abrigo desta regra para efeitos fiscais.

Este benefício aplica-se aos rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029.

Isto não significa necessariamente que o IRC final da empresa seja calculado exclusivamente sobre esses 6.000 euros. A matéria coletável depende também dos restantes rendimentos, gastos fiscalmente aceites, benefícios fiscais e demais ajustamentos aplicáveis à empresa.

Ainda assim, a exclusão de 50% dos rendimentos prediais elegíveis pode representar uma vantagem fiscal significativa.

É possível ficar totalmente isento de IRS ou IRC?

Sim. É aqui que entra o novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).

O regime começou a produzir efeitos em 1 de setembro de 2026 e substituiu o anterior Programa de Arrendamento Acessível.

Os rendimentos de contratos que cumpram as condições do RSAA ficam isentos de IRS e IRC. A isenção pode abranger contratos de arrendamento, arrendamento para subarrendamento e subarrendamento habitacional.

Para beneficiar deste regime, contudo, não basta que a renda seja inferior a 2.300 euros.

Existem limites próprios para cada concelho e tipologia

O valor máximo permitido no RSAA é determinado tendo como referência 80% da mediana dos valores de renda divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) para o respetivo concelho, sendo estabelecidos limites por tipologia.

A Portaria n.º 454/2026/1, publicada a 13 de outubro, fixou os valores concretos aplicáveis.

Por exemplo, no concelho de Lisboa, os limites base atualmente previstos são:

Estes valores podem ter uma majoração de 10% quando o arrendamento inclui estacionamento privativo e outra majoração de 10% quando o imóvel possui desempenho energético de classe A ou superior. As majorações podem ser cumulativas.

Os limites são diferentes de concelho para concelho e estão sujeitos a revisão ou atualização.

O contrato tem de ser comunicado

Para obter o benefício fiscal, o senhorio deve submeter, através da plataforma eletrónica do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração do contrato:

• Uma cópia do contrato;
• O comprovativo da sua comunicação no Portal das Finanças.

Depois, cabe ao IHRU comunicar a situação à Autoridade Tributária. Uma vez cumpridos os requisitos, a isenção produz efeitos desde a data de celebração do contrato.

O incumprimento das condições pode levar à perda do benefício e à regularização do imposto que deveria ter sido pago, acrescido de juros compensatórios.

Importa ainda referir que os contratos de arrendamento ou subarrendamento que já se encontravam em vigor ao abrigo do anterior Programa de Apoio ao Arrendamento, em 1 de setembro de 2026, mantêm os efeitos fiscais que lhes tinham sido atribuídos, nos termos da norma transitória do Decreto-Lei n.º 97/2026.

Há benefícios para quem vende um imóvel e reinveste em arrendamento?

Sim.

Outra novidade importante de 2026 é a possibilidade de excluir de tributação determinadas mais-valias imobiliárias quando o valor obtido com a venda é reinvestido na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional a valores moderados.

Para beneficiar desta exclusão, entre outras condições:

• O valor de realização, depois de amortizado eventual empréstimo associado à aquisição do imóvel vendido, deve ser reinvestido;
• O novo imóvel deve estar situado em Portugal;
• Deve destinar-se a arrendamento habitacional dentro do limite legal de renda;
• O reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda;
• A intenção de reinvestir deve ser declarada no IRS referente ao ano da alienação, indicando o montante previsto.

Existem ainda regras destinadas a garantir que o imóvel é efetivamente colocado no mercado de arrendamento.

Em regra, deve ser celebrado um contrato de arrendamento no prazo de seis meses, contado do reinvestimento ou da data da realização da mais-valia, se esta for posterior.

O imóvel deve permanecer arrendado durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos. Durante esse período, a renda deve respeitar os limites legais.

O imóvel também não pode ser vendido, a título oneroso ou gratuito, durante esse período de cinco anos, sob pena de perda do benefício fiscal.

Quando o reinvestimento é apenas parcial, a exclusão de tributação aplica-se proporcionalmente ao montante efetivamente reinvestido, desde que se encontrem cumpridas as restantes condições.

Exemplo prático: proprietário particular

Imagine um proprietário que recebe uma renda de 1.200 euros por mês por um apartamento destinado exclusivamente a habitação.

O rendimento anual bruto de rendas é:

1.200 € × 12 = 14.400 €

Como a renda mensal está abaixo do limite de 2.300 euros, pode enquadrar-se no regime de renda moderada, desde que estejam preenchidas as restantes condições legais.

Sem considerar despesas dedutíveis ou outras particularidades, e tomando apenas como referência as taxas autónomas:

• À taxa normal de 25%: 3.600 €;
• À taxa de 10%: 1.440 €.

A diferença potencial é de 2.160 euros.

No entanto, antes de aplicar automaticamente a taxa de 10%, é necessário verificar se existe outro regime mais favorável — nomeadamente devido à duração do contrato — e se o contrato e o imóvel cumprem todas as condições previstas na lei.

E se esse mesmo imóvel pudesse cumprir os requisitos e limites de renda do RSAA, o tratamento fiscal poderia ser ainda mais favorável, uma vez que os rendimentos do contrato poderiam ficar isentos de IRS.

Exemplo prático: pequena empresa com um imóvel arrendado

Imagine agora uma pequena empresa que possui um imóvel habitacional e recebe uma renda de 1.500 euros mensais.

O rendimento anual é:

1.500 € × 12 = 18.000 €

Por estar abaixo do limite de renda moderada de 2026, e assumindo o cumprimento das restantes condições, apenas 50% deste rendimento é considerado ao abrigo do benefício fiscal:

18.000 € × 50% = 9.000 €

Será esse montante — e não os 18.000 euros na totalidade — que é considerado ao abrigo desta regra específica na determinação fiscal da empresa.

Se, em alternativa, o contrato preencher os requisitos do RSAA, os rendimentos prediais podem beneficiar de isenção de IRC.

Por isso, para uma empresa com património imobiliário destinado a arrendamento, pode fazer sentido comparar os diferentes regimes antes de celebrar ou renovar contratos.

E os Contratos de Investimento para Arrendamento?

O pacote habitação criou ainda os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), destinados a investimentos na aquisição, construção ou reabilitação de imóveis para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional.

Os CIA podem ter uma duração mínima de 10 anos e máxima de 25 anos, estando associados a um conjunto alargado de incentivos fiscais.

Quais são os principais benefícios?

Entre os benefícios previstos no regime encontram-se:

• Isenção de IMT na aquisição de determinados terrenos, imóveis ou frações destinados ao investimento abrangido pelo CIA;
• Isenção de Imposto do Selo relativamente à transmissão dos imóveis elegíveis;
• Isenção de IMI durante um período de até oito anos;
• Redução de 50% da taxa de IMI no período remanescente de vigência do CIA, dentro dos limites legais;
• Aplicação da taxa reduzida de IVA às empreitadas de construção ou reabilitação abrangidas pelo regime;
• Isenção do Adicional ao IMI durante o período de vigência do CIA;
• Restituição de 50% do montante equivalente ao IVA suportado em determinados serviços de arquitetura, engenharia, projetos e estudos relacionados com a construção ou reabilitação dos imóveis elegíveis.

A aplicação das isenções de IMT e IMI, bem como da redução de 50% da taxa de IMI, depende de deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal. Os restantes benefícios estão sujeitos aos requisitos próprios previstos no regime dos CIA.

Que condições têm de ser cumpridas?

O regime destina-se sobretudo a investimentos estruturados e não está automaticamente disponível para qualquer proprietário.

Entre os principais requisitos encontram-se:

• Pelo menos 70% da área total de construção dos edifícios abrangidos pelo CIA deve ser destinada a arrendamento habitacional ou a arrendamento para subarrendamento habitacional;
• As rendas devem respeitar os limites legalmente definidos para as rendas moderadas;
• O investidor deve possuir capacidade técnica e de gestão;
• Deve ter contabilidade regularmente organizada;
• O lucro tributável não pode ser determinado por métodos indiretos de avaliação;
• A situação fiscal e contributiva deve estar regularizada;
• Deve existir experiência comprovada superior a três anos em investimento ou promoção imobiliária, gestão imobiliária ou gestão de arrendamento habitacional. A regulamentação prevê que, em determinadas condições, também possa ser considerada a experiência de sócios, entidades participadas ou membros dos órgãos de administração, direção ou gerência.

A regulamentação dos CIA foi concretizada pela Portaria n.º 447-A/2026/1, de 30 de setembro.

Quando entram em vigor as novas regras?

Nem todas as medidas do Pacote Habitação começaram a produzir efeitos na mesma data.

As principais datas a reter são:

1 de janeiro de 2026

Produzem efeitos desde esta data, entre outras medidas:

• A taxa reduzida de 10% sobre rendimentos prediais de rendas moderadas;
• A consideração de apenas 50% destes rendimentos para empresas e sujeitos passivos de IRS com contabilidade organizada, no âmbito da categoria B;
• As novas regras de reinvestimento de mais-valias imobiliárias.

25 de maio de 2026

O Decreto-Lei n.º 97/2026 entrou em vigor cinco dias após a sua publicação, embora várias medidas produzam efeitos retroativos a 1 de janeiro.

1 de setembro de 2026

Começaram a produzir efeitos o novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível e o regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento.

14 de outubro de 2026

Entrou em vigor a Portaria n.º 454/2026/1, que estabelece os novos limites máximos de renda, por concelho e tipologia, aplicáveis ao RSAA.

Que cuidados deve ter antes de aplicar um benefício?

Os benefícios não devem ser aplicados olhando apenas para o valor da renda.

Antes de escolher um regime ou celebrar um novo contrato, é importante confirmar:

1. A finalidade do imóvel. As medidas analisadas neste artigo estão essencialmente associadas ao arrendamento habitacional.
2. O valor mensal da renda. Para o regime geral de renda moderada existe um limite de referência de 2.300 euros em 2026, calculado com base na RMMG de 920 euros. O RSAA aplica limites específicos por concelho e tipologia.
3. A duração do contrato. Continua a ser relevante tanto para os benefícios associados aos contratos de longa duração como para o RSAA.
4. O enquadramento fiscal do proprietário. As regras não são exatamente iguais para um particular com rendimentos da categoria F, um trabalhador independente com contabilidade organizada e uma sociedade sujeita a IRC.
5. As obrigações de comunicação. Os contratos, as rendas e a adesão a determinados regimes têm de ser corretamente comunicados à Autoridade Tributária e, quando aplicável, ao IHRU.
6. A manutenção das condições. A perda posterior de requisitos pode obrigar à regularização dos benefícios através do pagamento do imposto em falta e, nalgumas situações, de juros compensatórios.

Resumo: quem pode beneficiar e o que deve fazer?

O Pacote Habitação 2026 criou diferentes níveis de incentivo fiscal ao arrendamento.

Para um proprietário particular, uma renda habitacional dentro do limite definido como moderado pode permitir uma redução da taxa autónoma de IRS para 10%, salvo se existir outro regime mais favorável.

Para um trabalhador independente com contabilidade organizada, no âmbito da categoria B, ou para uma empresa, apenas 50% dos rendimentos prediais elegíveis podem ser considerados para efeitos de tributação.

Quando o contrato cumpre os requisitos mais exigentes do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, os rendimentos podem beneficiar de isenção total de IRS ou IRC.

Quem vende um imóvel e reinveste o valor na aquisição de imóveis para arrendamento habitacional pode também, em determinadas condições, beneficiar da exclusão de tributação das mais-valias.

Por fim, investidores com projetos destinados ao arrendamento podem analisar o regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento, que reúne benefícios adicionais em impostos como IMT, Imposto do Selo, IMI e IVA.

A principal conclusão é que não existe um único «benefício fiscal do arrendamento». O enquadramento depende do valor da renda, do tipo e duração do contrato, da situação fiscal do proprietário e do regime escolhido.

Antes de celebrar, alterar ou renovar um contrato, é por isso recomendável confirmar qual o enquadramento fiscal mais vantajoso e se estão reunidas todas as condições necessárias.

Fontes

• Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — medidas de desagravamento fiscal para o fomento da oferta de habitação.
• Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março — autorização legislativa relativa às medidas fiscais para habitação.
• Estatuto dos Benefícios Fiscais, artigo 45.º-C — rendimentos prediais no âmbito do arrendamento para habitação.
• Código do IRS, artigo 72.º — taxas aplicáveis aos rendimentos prediais.
• Código do IRS, artigo 10.º — regime de reinvestimento e mais-valias.
• Portaria n.º 447-A/2026/1, de 30 de setembro — regulamentação dos Contratos de Investimento para Arrendamento.
• Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro — limites máximos de renda aplicáveis ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível.
• Declaração de Retificação n.º 26/2026/1, de 13 de julho — retificação do Decreto-Lei n.º 97/2026.